Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich zu der Frage geäußert, ob der Nacherbe ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis auch dann kündigen kann, wenn der mit dem Vorerben abgeschlossene Mietvertrag einen befristeten Ausschluss der ordentlichen Kündigung vorsieht. Dies, so die Richter, ist grds. möglich. Es muss ein berechtigtes Interesse des Nacherben an der Beendigung des Mietverhältnisses bestehen (§ 573d Abs. 1 , § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Der Umstand, dass der im vorliegenden Fall mit dem Vorerben abgeschlossene Mietvertrag einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung bis Ende Februar 2024 vorsieht, stehe einer Kündigung des Nacherben dabei nicht entgegen, so die Richter. Denn gemäß §§ 2135 , 1056 Abs. 2 , § 573d Abs. 1 , 2 BGB wird dem Nacherben die Möglichkeit eingeräumt, das Wohnraummietverhältnis bei Bestehen eines berechtigten Interesses unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Für den vergleichbaren Fall des Eigentümers, auf den das Mietverhältnis nach Beendigung des Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 1 BGB übergeht, habe der Senat dies bereits entschieden ( Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 50/11 , NZM 2012, 558 Rn. 12). Für den in das Mietverhältnis nach §§ 2135 , 1056 Abs. 1 BGB eintretenden Nacherben gelte nichts anderes.
Im vorliegenden Fall hatte der Nacherbe das Kündigungsschreiben mit dem eingetretenen Zahlungsverzug und unpünktlichen Mietzahlungen begründet. Ein berechtigtes Interesse war gegeben, da die Mieter sich tatsächlich mit den Mietzahlungen für zwei Monate in Verzug befanden. Denn aufgrund der eingetretenen Nacherbfolge hätte die Miete an den Nacherben gezahlt werden müssen. Die Mieter waren über den Nacherbfall in Kenntnis gesetzt und konnten nicht mehr mit befreiender Wirkung auf das vom Vorerben benannte Mietkonto leisten.
Allerdings sei dem Nacherben eine Kündigung dann verwehrt, so die Richter weiter, wenn er entweder persönlich an den Mietvertrag gebunden ist, er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vorerben zugestimmt hat, oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses entsprochen habe, so dass der Nacherbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzustimmen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 50/11 , NZM 2012, 558 Rn. 13 mwN).
BGH, Urteil vom 01.07.2015, Az: VIII ZR 278/13
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