In einem Wohnraummietverhältnis hat ein Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Wohnung des Mieters zu betreten. In vielen Fällen ergibt sich hier jedoch ein Konflikt zwischen dem Interesse des Vermieters an der Verkehrssicherung seines Eigentums und dem Hausrecht des Mieters als Besitzer der Wohnung. Abgesehen von Notfällen (Feuer, Wassereinbruch etc.) an denen der Vemieter unstreitig ein Betretungsrecht hat, kann dieser die Wohnung seines Mieters betreten, wenn besondere sachliche Gründe dies rechtfertigen. Diese können in Modernisierungsarbeiten, Reparaturen, Besichtigungen von Kauf- oder Nachmieterinteressenten liegen und müssen mit dem aktuellen Mieter abgesprochen sein. Streitig ist indes, ob sich ein Vermieter im Mietvertrag ein allgemeines Besichtigungsrecht in bestimmten Zeitabständen abbedingen darf.
Der Bundesgerichtshof hatte nun einen Fall zu entscheiden, in welchem es ausgehend von einer Besichtigung durch den Vermieter zu einem Konflikt zwischen den Mietparteien gekommen war. In dem vermieteten Haus waren Rauchmelder installiert worden und die Vermieterin wollte nun diese Arbeiten kontrollieren. Hierzu gestattete der Mieter auch die Betretung. Als die Vermieterin jedoch auch Räume betreten wollte, in denen keine Rauchmelder installiert worden waren, kam es zu einem Streit hinsichtlich des Betretungsrechtes. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass die Vermieterin nur diejenigen Räumlichkeiten begehen dürfe, in den Arbeiten stattgefunden hatten. Die Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, kam die Vermieterin nicht nach. In Folge dessen wurde sie seitens des Mieters mit den Armen umfasst und aus der Wohnung getragen.
Darauf hin erklärte die Vermieterin die außerordentliche und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Das Amtsgericht wies die darauf gestützte Räumungsklage der Vermieterin ab, das Berufungsgericht gab ihr statt. Der BGH hob in der Revision das Berufungsurteil auf und wies somit die Räumungsklage endgültig ab.
Nach der Auffassung des BGH waren hier keine Gründe verwirklicht, die die Vermieterin zu einer Kündigung berechtigten. Aufgrund des pflichtwidrigen Verhaltens der Vermieterin stellt die – wenn auch drastische – Reaktion des Mieters keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könnte. Die Vermieterin war lediglich berechtigt, zur Kontrolle der Arbeiten die betreffenden Räume zu betreten und trägt somit durch das rechtswidrige Besichtigen der anderen Räume Mitschuld an dem Geschehen.
In diesem Zusammenhang wies der BGH darauf hin, dass kein periodisches Recht existiert, ohne besonderen Anlass das Mietobjekt zu betreten. Auch kann dieses Recht nicht formularmässig in einem Mietvertrag vereinbart werden. Eine solche Klauses ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Dem Vermieter kommt lediglich – nach entsprechender Vorankündigung – ein Betretungsrecht zu, wenn besondere sachliche Gründe dies rechtfertigen.
Quelle:
Pressemitteilung des BGH
Urteil des BGH vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13
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