In einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 11. Juli 2012 hat dieser hinsichtlich der Frage entschieden, inwieweit eine Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund nicht gezahlter Miete ein Verschulden des Mieters voraussetzt.
In dem zu entscheidenden Fall hatte ein Mieter seinem Vermieter mitgeteilt, dass sich aufgrund baulicher Mängel des Mietobjektes Schimmel und Kondenswasser bilden würde. Daher erklärte der Mieter eine Mietminderung in Höhe von 20 % der Monatsmiete. Der Vermieter hingegen vertrat die Auffassung, dass mangelhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters Grund für die Mängel seien. Nachdem sich aufgrund der Mietminderungen ein erheblicher Mietrückstand aufgelaufen hatte, kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos gemäß § 543 BGB.
In einem Gerichtsverfahren klagte der Vermieter sowohl die rückständigen Mieten ein und machte als auch einen Räumungsanspruch geltend. Nachdem das Amtsgericht der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben hatte, in welchem die Mangelbildung alleine aufgrund des Verhaltens des Mieters eingetreten sei, wies die Berufungsinstanz den Räumungsanspruch des Vermieters ab. Den Mieter hätte kein Verschulden getroffen, da er von der Rechtmässigkeit seiner Mietminderung ausgegangen sei.
Auf die Revision des Vermieters hob nun der BGH das Urteil des Landgerichtes auf. Nach der Ansicht des Gerichtes hat ein Mieter in Bezug auf § 543 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn sich ein Mietrückstand ergibt. Vorliegend hätte sich dem Mieter die Vermutung aufdrängen müssen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren. Der BGH sieht keine Notwendigkeit, den Mieter in Bezug auf den Haftungsmaßstab zu privilegieren, da dieser ggf. seine Miete unter Vorbehalt zahlen könne, um anschließend die Höhe seiner Zahlungen gerichtlich prüfen zu lassen. Dies würde den Mieter nicht den Gefahren einer fristlosen Kündigung aussetzen.
BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 (Link zur Pressemitteilung)
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